4. CÁC LOẠI THUẾ & LỆ PHÍ ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP MÔI GIỚI BĐS – REDLAND (NĂM 2026)

I. NGUYÊN TẮC CHUNG (BẮT BUỘC PHẢI NẮM)

Một khoản chi được trừ khi tính thuế TNDN (5%) nếu ĐỒNG THỜI đáp ứng 3 điều kiện:

1. Phục vụ hoạt động môi giới BĐS của Redland

2. Có đầy đủ hồ sơ – chứng từ hợp pháp

3. Thanh toán không dùng tiền mặt đối với khoản chi > 20 triệu đồng

❌ Chỉ cần thiếu 1 điều kiện → chi phí bị loại khi quyết toán thuế

---

II. CÁC NHÓM CHI PHÍ ĐẦU VÀO ĐƯỢC TRỪ (THEO THỰC TẾ REDLAND)

---

1️⃣ CHI PHÍ HOA HỒNG & PHÂN PHỐI (NHÓM QUAN TRỌNG NHẤT)

🔹 1.1. Chi phí F2 (Pháp nhân)

Bản chất: thuê đại lý cấp 2 / nhà thầu phụ môi giới

Được trừ 100% nếu có:

• Hợp đồng dịch vụ môi giới / phân phối

• Biên bản nghiệm thu / đối chiếu giao dịch

• Hóa đơn GTGT do F2 xuất

• Thanh toán qua ngân hàng

📌 Đây là chi phí hợp lệ lớn nhất của Redland.

---

🔹 1.2. Hoa hồng CTV / Sale (Cá nhân)

Bản chất: chi phí bán hàng cho cá nhân không ký HĐLĐ

Được trừ 100% nếu có:

• Hợp đồng cộng tác viên / hợp đồng dịch vụ

• Bảng kê giao dịch thành công (căn, dự án)

• Bảng thanh toán hoa hồng

• CMND/CCCD, MST (nếu có)

• Khấu trừ 10% thuế TNCN tại nguồn (nếu chi ≥ 2 triệu/lần)

📌 Rất quan trọng:

Hoa hồng CTV KHÔNG có VAT nhưng VẪN được trừ TNDN nếu làm đúng TNCN.

---

2️⃣ CHI PHÍ NHÂN SỰ NỘI BỘ (KHÔNG PHẢI CTV)

Bao gồm:

• Lương cơ bản

• Thưởng KPI, thưởng doanh số

• BHXH, BHYT, BHTN

• Phúc lợi cho người lao động

Điều kiện bắt buộc:

• Có Hợp đồng lao động (HĐLĐ)

• Có bảng chấm công, bảng lương ký nhận

• Có quy chế lương thưởng / thỏa ước lao động

• Thực hiện đóng BHXH đầy đủ

📌 Phúc lợi được trừ:

• Hiếu hỉ, sinh nhật, nghỉ mát…

• Tổng mức không quá 01 tháng lương bình quân/năm

---

3️⃣ CHI PHÍ MARKETING – BÁN HÀNG

Bao gồm:

• Quảng cáo Facebook, Google, TikTok

• Mua data khách hàng, lead

• Tổ chức sự kiện mở bán

• In ấn ấn phẩm, video, sa bàn

• Công cụ bán hàng, CRM

Điều kiện:

• Có hợp đồng, hóa đơn hợp lệ

• Phục vụ bán hàng / marketing dự án

👉 Được trừ toàn bộ khi tính TNDN

---

4️⃣ CHI PHÍ VĂN PHÒNG & VẬN HÀNH (TK 642)

Bao gồm:

• Thuê văn phòng

• Điện, nước, internet

• Văn phòng phẩm

• Phần mềm: kế toán, CRM, Zoom, Google Workspace…

📌 Lưu ý:

• Thuê văn phòng của cá nhân không xuất VAT
  → ❌ không khấu trừ VAT
  → ✅ vẫn được trừ TNDN (nếu đủ hồ sơ)

---

5️⃣ CHI PHÍ CÔNG CỤ DỤNG CỤ (CCDC) & TÀI SẢN CỐ ĐỊNH (TSCĐ)

🔹 CCDC

• Laptop, điện thoại, máy in, bàn ghế

• Phân bổ dần vào chi phí (thường ≤ 3 năm)

🔹 TSCĐ

• Xe ô tô phục vụ kinh doanh

• Máy móc, thiết bị > 30 triệu

• Trích khấu hao theo quy định

👉 Phần phân bổ / khấu hao được trừ khi tính TNDN.

---

6️⃣ CHI PHÍ TIẾP KHÁCH – ĐI LẠI – CÔNG TÁC

Bao gồm:

• Tiếp CĐT, khách hàng

• Vé máy bay, taxi, khách sạn

• Công tác phí khảo sát dự án

Điều kiện:

• Có hóa đơn hợp lệ

• Có quy chế chi tiêu nội bộ / quyết định công tác

• Phục vụ trực tiếp hoạt động kinh doanh

⚠️ Nhóm chi phí này dễ bị soi, cần hồ sơ chặt chẽ.

---

7️⃣ CHI PHÍ DỊCH VỤ THUÊ NGOÀI & TÀI CHÍNH

Dịch vụ thuê ngoài:

• Kế toán – thuế

• Pháp lý dự án

• Kiểm toán

• Đào tạo sale

Chi phí tài chính:

• Phí ngân hàng

• Lãi vay phục vụ SXKD

📌 Lãi vay được trừ nếu:

• Phục vụ SXKD

• Không vượt trần theo quy định pháp luật

---

III. CÁC KHOẢN CHI KHÔNG ĐƯỢC TRỪ THUẾ TNDN (CẦN TRÁNH)

❌ Chi không phục vụ hoạt động môi giới
❌ Chi không có hóa đơn/chứng từ hợp lệ
❌ Chi tiền mặt > 20 triệu
❌ Không khấu trừ TNCN cho CTV
❌ Chi vượt mức phúc lợi cho người lao động

---

IV. BẢNG TÓM TẮT NHANH – ĐƯỢC TRỪ TNDN

---

V. KẾT LUẬN QUẢN TRỊ CHI PHÍ TNDN CHO REDLAND

• Thuế TNDN = Doanh thu – Chi phí

• Chi phí làm đúng = giảm thuế hợp pháp

• Không chứng từ = không chi phí

• Mỗi khoản chi phải gắn với dự án / deal

📌 Nguyên tắc nội bộ Redland:

Không “chạy chi phí”, mà chuẩn hóa chi phí.