Trang chủMặc định1. CẨM NANG KẾ TOÁN – THUẾ NỘI BỘ REDLAND (FULL)

1. CẨM NANG KẾ TOÁN – THUẾ NỘI BỘ REDLAND (FULL)

Áp dụng cho: Đơn vị môi giới BĐS F1 (sơ cấp) Cập nhật: Năm 2026
Redland
9 tháng 1

I. TỔNG QUAN MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG & NGHĨA VỤ THUẾ

1. Bản chất hoạt động Redland

  • Redland là đơn vị môi giới bất động sản (dịch vụ)

  • ❌ Không mua – không bán bất động sản

  • ❌ Không ghi nhận doanh thu bán nhà

  • ✅ Chỉ ghi nhận doanh thu hoa hồng môi giới / phí dịch vụ

Thông tin các pháp nhân tại Redland: 

1. CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ REDLAND
MST: 0108190250
Địa chỉ: Số 261 Khâm Thiên, Phường Văn Miếu - Quốc Tử Giám, Thành phố Hà Nội, Việt Nam,
Email: redlandvietnam@gmail.com
 ketoan@redland.com.vn, admin@redland.com.vn

2. CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN REDLAND
MST: 0110915659
Địa chỉ: Tầng 5, Ô D29 Phạm Văn Bạch, Tòa Báo Sinh Viên Việt Nam, Phường Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam 
Email: redlandvietnam@gmail.com
 ketoan@redland.com.vn, admin@redland.com.vn
3. CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN RED GROUP
MST: 2601113957
Địa chỉ: LA-19, Khu nhà ở liền kề - Dự án Tự Lập, Phường Việt Trì, Phú Thọ, Việt Nam
Email: redlandvietnam@gmail.com
 ketoan@redland.com.vn, admin@redland.com.vn
4. CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DTI
MST: 0109179034
Địa chỉ: Số nhà số 2, Ngách 2, Ngõ 1, Đường Lý Tự Trọng, Phường Hà Đông, Thành phố Hà Nội, Việt Nam  
Email: redlandvietnam@gmail.com
 ketoan@redland.com.vn, admin@redland.com.vn

2. Chuỗi giá trị chuẩn

Chủ đầu tư (CĐT) → Trả phí môi giới (ví dụ 5%) cho Redland (F1) → Redland chi: - F2 (pháp nhân): ví dụ 4,5% - CTV / Sale (cá nhân): ví dụ 2% → Redland hưởng phần chênh lệch sau chi phí

📌 Nguyên tắc sống còn

Redland phải ghi nhận DOANH THU GỘP 100% từ CĐT,
KHÔNG được ghi doanh thu thuần sau khi trừ F2 / CTV.

II. TỔNG QUAN NGHĨA VỤ THUẾ ÁP DỤNG

1. Thuế GTGT (VAT)

  • Thuế suất: 10%

  • Áp dụng trên: Doanh thu phí môi giới nhận từ CĐT

  • KHÔNG thuộc diện được giảm 8%

👉 Doanh thu kế toán (TK 511) = Giá chưa VAT

2. Thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

  • Thuế suất: 20%

  • Cách tính:

Thuế TNDN = (Doanh thu – Chi phí hợp lý, hợp lệ) × 20%

📌 Mấu chốt của Redland:

Quản lý chi phí đầu vào đúng – đủ – hợp pháp

3. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

  • Áp dụng cho:

    • Hoa hồng chi cho CTV / cá nhân

    • Lương nhân sự nội bộ

  • Quy định:

    • Khấu trừ 10% tại nguồn nếu chi ≥ 2 triệu/lần (không HĐLĐ)

    • Nhân sự HĐLĐ → khấu trừ theo biểu lũy tiến

4. Thuế môn bài

  • Dưới hoặc bằng 10 tỷ vốn: 2 triệu/năm

  • Trên 10 tỷ vốn: 3 triệu/năm

  • Hạn nộp: 30/01 hàng năm

  • update 2026: chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026

III. NGUYÊN TẮC CHUNG VỀ CHI PHÍ ĐẦU VÀO (QUY TẮC 3 ĐIỀU KIỆN)

Một chi phí được coi là hợp lý – hợp lệ – được trừ khi tính thuế TNDN nếu đồng thời thỏa mãn:

  1. Phục vụ hoạt động kinh doanh môi giới BĐS của Redland

  2. Có đầy đủ hồ sơ – chứng từ hợp pháp

  3. Thanh toán không dùng tiền mặt đối với hóa đơn > 5 triệu

📌 Quản trị nội bộ Redland:
Chi phí bắt buộc gắn với dự án / căn / deal để kiểm soát lãi – lỗ thực.

IV. CHI TIẾT CHI PHÍ ĐẦU VÀO ĐƯỢC TRỪ

(DÙNG ĐỂ GIẢM THUẾ TNDN)

1. NHÓM CHI PHÍ TRỰC TIẾP – HỆ THỐNG PHÂN PHỐI

1.1. Phí F2 (Pháp nhân)

  • Bản chất: Thuê nhà thầu phụ môi giới / phân phối

  • Hồ sơ:

    • Hợp đồng dịch vụ

    • Biên bản nghiệm thu

    • Hóa đơn GTGT F2 xuất cho Redland

  • Thanh toán: Chuyển khoản ngân hàng

👉 Được trừ 100%

1.2. Hoa hồng CTV (Cá nhân)

  • Hồ sơ:

    • Hợp đồng dịch vụ CTV

    • Bảng kê căn hộ / deal giao dịch thành công

    • Bảng thanh toán hoa hồng

    • CMND/CCCD, MST (nếu có)

  • Thuế:

    • Khấu trừ 10% TNCN tại nguồn nếu chi ≥ 2 triệu/lần

📌 Sai là bị loại chi phí ngay

2. NHÓM CHI PHÍ NHÂN SỰ NỘI BỘ (KHÔNG PHẢI CTV)

Bao gồm:

  • Lương, thưởng KPI

  • BHXH, BHYT, BHTN

  • Phúc lợi (hiếu hỉ, nghỉ mát, sinh nhật…)

Điều kiện bắt buộc:

  • Có Hợp đồng lao động (HĐLĐ)

  • Có Bảng chấm công, bảng lương ký nhận

  • Có Quy chế lương thưởng / thỏa ước lao động

  • Đóng đầy đủ BHXH, BHYT, BHTN

📌 Phúc lợi được trừ không quá 01 tháng lương bình quân/năm

3. NHÓM CHI PHÍ MARKETING & BÁN HÀNG

Bao gồm:

  • Chạy quảng cáo Lead Ads (Facebook, Google, TikTok)

  • In ấn tờ rơi, standee, sa bàn

  • Tổ chức sự kiện mở bán, roadshow

  • Công cụ bán hàng, CRM

Điều kiện:

  • Hợp đồng + Hóa đơn GTGT

  • Nếu chạy ads qua thẻ: cần sao kê + hóa đơn điện tử hợp lệ

📌 Phải chứng minh quảng cáo cho dự án nào

4. NHÓM CHI PHÍ VĂN PHÒNG & VẬN HÀNH (TK 642)

Bao gồm:

  • Thuê văn phòng

  • Điện, nước, internet

  • Văn phòng phẩm

  • Phần mềm: Kế toán, CRM, Zoom, Google Workspace

📌 Hóa đơn phải mang tên công ty

5. NHÓM CÔNG CỤ DỤNG CỤ (CCDC) & TÀI SẢN CỐ ĐỊNH (TSCĐ)

CCDC:

  • Laptop, điện thoại, máy in, bàn ghế

  • Phân bổ chi phí ≤ 3 năm

TSCĐ:

  • Xe ô tô phục vụ kinh doanh

  • Máy móc, thiết bị > 30 triệu

  • Trích khấu hao theo khung Bộ Tài chính

6. NHÓM TIẾP KHÁCH – ĐI LẠI – CÔNG TÁC

Bao gồm:

  • Ăn uống, cà phê tiếp CĐT / khách hàng

  • Vé máy bay, taxi, khách sạn

  • Công tác phí khảo sát dự án

Điều kiện:

  • Có hóa đơn GTGT

  • Có Quy chế chi tiêu nội bộ / Quyết định công tác

  • Phục vụ trực tiếp hoạt động kinh doanh

7. NHÓM DỊCH VỤ THUÊ NGOÀI & TÀI CHÍNH

Thuê ngoài:

  • Kế toán – thuế

  • Pháp lý dự án

  • Kiểm toán

  • Đào tạo sale

Tài chính:

  • Phí chuyển khoản ngân hàng

  • Lãi vay phục vụ kinh doanh
    (không vượt trần quy định)

V. BẢNG TÓM TẮT QUẢN TRỊ KẾ TOÁN (DÙNG NGAY)

Nhóm chi phí Hồ sơ cần có Lưu ý “sống còn”
Hoa hồng F2 HĐ + Hóa đơn đỏ Bắt buộc CK nếu >5tr
Hoa hồng CTV HĐ CTV + CMND/MST Phải khấu trừ 10%
Nhân sự HĐLĐ + Bảng lương Khớp BHXH
Marketing HĐ + Hóa đơn + link Chứng minh dự án
Tiếp khách Hóa đơn + Quy chế Tránh ngày nghỉ
CCDC – TSCĐ Hóa đơn Phân bổ/khấu hao

VI. LƯU Ý TỐI ƯU THUẾ TẠI REDLAND

  1. Gắn mã chi phí theo dự án

    • Ví dụ: VINHOMES_01, SUNGROUP_HA_LONG
      → Cơ quan thuế rất dễ chấp nhận

  2. Thời điểm xuất hóa đơn

    • Phí môi giới nhận kỳ nào → xuất hóa đơn kỳ đó

    • Tránh dồn doanh thu sang năm sau

  3. Hợp đồng CTV

    • Không ký HĐLĐ nếu CTV có công việc chính thức

    • Dùng Hợp đồng dịch vụ để tối ưu BHXH

  4. Chi phí chưa có doanh thu

    • Treo 242 – Chi phí trả trước

    • Khi có doanh thu mới phân bổ

VII. KẾT LUẬN CHUẨN CHO TOÀN HỆ THỐNG REDLAND

  • Doanh thu = 100% hoa hồng từ CĐT (chưa VAT)

  • Chi phí = công cụ tối ưu thuế hợp pháp

  • Không chứng từ = không chi phí

  • Mỗi căn / deal phải có lãi riêng

  • Kế toán – Kinh doanh – Quản lý dự án phải cùng hiểu 1 chuẩn

kế toán